DATA DA PUBLICAÇÃO 17/07/2014 | Cidade
Nova Luos já está em vigor em Mauá
Lei de Uso e Ocupação do Solo rege o município desde 10 de julho, data da publicação oficial no site da Prefeitura. Conheça as principais novidades
A Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo) já está em vigor em Mauá. Mais especificamente, a Lei 4968/2014 rege o município desde 10 de julho último, data em que foi oficialmente publicada no site da Prefeitura, após ter sido aprovada na Câmara Municipal, em 10 de junho, e sancionada pelo prefeito Donisete Braga. Para ter acesso a integra da Luos basta entrar no site www.maua.sp.gov.br, clicar na janela "Notícias", localizada na parte superior, e posteriormente em "Diário Oficial".
Elaborada pela Secretaria de Planejamento, a Luos foi aprovada com emendas tópicas que não alteraram os conceitos basilares do texto do Executivo: o controle e ordenamento das atividades industriais, residenciais e comerciais por parte do poder público, com vista no equilíbrio urbanístico, na qualificação dos espaços e na qualidade de vida da população. Abaixo, seguem algumas das principais novidades e alterações introduzidas pela Luos.
TAXA DE OCUPAÇÃO - A taxa de ocupação definida pelo Executivo ficou em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO - A Luos definiu coeficientes de aproveitamento de 1,5, 2 e 2,5. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado às áreas não edificáveis, as quais apresentam pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas.
O coeficiente 2 permite construir até duas vezes. É aplicado em áreas dotadas de maior infraestrutura, como o Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros, e se refere a residências.
O coeficiente 2.5 está relacionado às mesmas porções geográficas, mas se refere a prédios residenciais e empreendimentos comerciais.
“A lógica consagrada na lei é simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, pontua o secretário de Planejamento Urbano, José Afonso Pereira.
OUTORGA ONEROSA - A introdução da Outorga Onerosa representa um dos principais avanços da Luos. Trata-se de mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite previsto pela regulamentação mediante pagamento adicional. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes e meia a metragem do terreno e no limite máximo de até cinco vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.
Mauá passou a contar com instrumento previsto no Estatuto das Cidades e que já se aplicava em quatro das cinco maiores cidades da região do Grande ABC. Recursos da Outorga Onerosa são direcionados ao Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano e revertidos em ações de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, entre outros. Ficou acordado ainda que os valores de referência para o cálculo da Outorga Onerosa serão mantidos por 10 anos.
REGULARIZAÇÃO RETROATIVA - A Outorga Onerosa não pode ser aplicada nas áreas não edificáveis, nas quais o coeficiente de aproveitamento é de 1,5. Entretanto, nos casos em que já houve construções acima deste limite nestas áreas, estas construções poderão ser regularizadas de forma retroativa – no prazo de um ano, de acordo com as normas que regem a Outorga Onerosa. O mecanismo vale para construções anteriores a 2010, de acordo com levantamento aerofotográfico.
Destravamento de áreas habitacionais - Ainda na seara habitacional, a Luos consagrou mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos, denominadas Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social).
Mais especificamente, a lei passa a permitir, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno. Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel.
Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos permite que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais.
Na Luos foram demarcados cerca de cinco milhões de metros quadrados de Zeis ocupadas e dois milhões de metros quadrados de Zeis desocupadas. “As Zeis ocupadas serão objeto de regularização fundiária e as desocupadas abrigarão empreendimentos em composição mista”, explica Afonso. Estimativa da Secretaria de Planejamento dá conta que o potencial de construção nas Zeis desocupadas atinge 15 mil unidades habitacionais. Nas Zeis o coeficiente de aproveitamento é de 75%.
OCUPAÇÃO RACIONAL DOS ESPAÇOS - Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial. Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, explica o secretário de Planejamento.
ZONEAMENTO PRODUTIVO - A Luos tornou o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área preferencialmente de ocupação industrial e atividades correlatas, de suporte à manufatura. Centros de Distribuição, que também geram Valor Adicionado, também são admitidos no Sertãozinho, mas atividades logísticas e de armazenamento passam a ser estimuladas para o bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região.
MANANCIAL PRODUTIVO E PRESERVADO - A Luos passa a favorecer a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. A meta é atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo. A Luos não permite a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. Apesar do assédio do mercado, representado por empresas da área de construção, o Executivo fez valer o entendimento de que a liberação para instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas representaria um gol contra no placar do desenvolvimento equilibrado.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS - A Luos introduziu a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de cinco vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.
A Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo) já está em vigor em Mauá. Mais especificamente, a Lei 4968/2014 rege o município desde 10 de julho último, data em que foi oficialmente publicada no site da Prefeitura, após ter sido aprovada na Câmara Municipal, em 10 de junho, e sancionada pelo prefeito Donisete Braga. Para ter acesso a integra da Luos basta entrar no site www.maua.sp.gov.br, clicar na janela "Notícias", localizada na parte superior, e posteriormente em "Diário Oficial".
Elaborada pela Secretaria de Planejamento, a Luos foi aprovada com emendas tópicas que não alteraram os conceitos basilares do texto do Executivo: o controle e ordenamento das atividades industriais, residenciais e comerciais por parte do poder público, com vista no equilíbrio urbanístico, na qualificação dos espaços e na qualidade de vida da população. Abaixo, seguem algumas das principais novidades e alterações introduzidas pela Luos.
TAXA DE OCUPAÇÃO - A taxa de ocupação definida pelo Executivo ficou em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO - A Luos definiu coeficientes de aproveitamento de 1,5, 2 e 2,5. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado às áreas não edificáveis, as quais apresentam pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas.
O coeficiente 2 permite construir até duas vezes. É aplicado em áreas dotadas de maior infraestrutura, como o Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros, e se refere a residências.
O coeficiente 2.5 está relacionado às mesmas porções geográficas, mas se refere a prédios residenciais e empreendimentos comerciais.
“A lógica consagrada na lei é simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, pontua o secretário de Planejamento Urbano, José Afonso Pereira.
OUTORGA ONEROSA - A introdução da Outorga Onerosa representa um dos principais avanços da Luos. Trata-se de mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite previsto pela regulamentação mediante pagamento adicional. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes e meia a metragem do terreno e no limite máximo de até cinco vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.
Mauá passou a contar com instrumento previsto no Estatuto das Cidades e que já se aplicava em quatro das cinco maiores cidades da região do Grande ABC. Recursos da Outorga Onerosa são direcionados ao Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano e revertidos em ações de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, entre outros. Ficou acordado ainda que os valores de referência para o cálculo da Outorga Onerosa serão mantidos por 10 anos.
REGULARIZAÇÃO RETROATIVA - A Outorga Onerosa não pode ser aplicada nas áreas não edificáveis, nas quais o coeficiente de aproveitamento é de 1,5. Entretanto, nos casos em que já houve construções acima deste limite nestas áreas, estas construções poderão ser regularizadas de forma retroativa – no prazo de um ano, de acordo com as normas que regem a Outorga Onerosa. O mecanismo vale para construções anteriores a 2010, de acordo com levantamento aerofotográfico.
Destravamento de áreas habitacionais - Ainda na seara habitacional, a Luos consagrou mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos, denominadas Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social).
Mais especificamente, a lei passa a permitir, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno. Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel.
Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos permite que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais.
Na Luos foram demarcados cerca de cinco milhões de metros quadrados de Zeis ocupadas e dois milhões de metros quadrados de Zeis desocupadas. “As Zeis ocupadas serão objeto de regularização fundiária e as desocupadas abrigarão empreendimentos em composição mista”, explica Afonso. Estimativa da Secretaria de Planejamento dá conta que o potencial de construção nas Zeis desocupadas atinge 15 mil unidades habitacionais. Nas Zeis o coeficiente de aproveitamento é de 75%.
OCUPAÇÃO RACIONAL DOS ESPAÇOS - Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial. Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, explica o secretário de Planejamento.
ZONEAMENTO PRODUTIVO - A Luos tornou o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área preferencialmente de ocupação industrial e atividades correlatas, de suporte à manufatura. Centros de Distribuição, que também geram Valor Adicionado, também são admitidos no Sertãozinho, mas atividades logísticas e de armazenamento passam a ser estimuladas para o bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região.
MANANCIAL PRODUTIVO E PRESERVADO - A Luos passa a favorecer a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. A meta é atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo. A Luos não permite a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. Apesar do assédio do mercado, representado por empresas da área de construção, o Executivo fez valer o entendimento de que a liberação para instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas representaria um gol contra no placar do desenvolvimento equilibrado.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS - A Luos introduziu a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de cinco vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.
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