DATA DA PUBLICAÇÃO 18/02/2014 | Cidade
Mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo
Secretário de Planejamento Urbano, Afonso Pereira, apresenta aos vereadores Projeto de Lei de Uso e Ocupação do Solo de Mauá. Crédito: Gil Sobrinho/PMM
Para atrair investimentos e melhorar a qualidade de vida, Mauá quer modernizar Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos). Projeto de Lei já está na câmera
A Prefeitura de Mauá enviou para a Câmara Municipal um Projeto de Lei destinado a modernizar e equilibrar as relações entre residências, comércio e indústria no território do município. Trata-se do Projeto de Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), elaborado pela secretaria de Planejamento Urbano, que tem à frente o secretário José Afonso Pereira.
Segundo ele, o texto é resultado de 12 meses de trabalho. "A legislação atual é do ano 2000, de lá para cá muita coisa mudou. Nosso objetivo é atrair investimentos de forma seletiva e ordenada e melhorar a qualidade de vida da população. Para tanto, precisamos de uma nova lei que reordene o uso dos espaços da cidade, inclusive com taxa de ocupação dos lotes, proporcionando mais harmonia entre todos os atores", explicou o secretário.
Conforme José Afonso Pereira, o Plano Diretor de Mauá data de 1998 e passou por poucas alterações em 2007, mas nada estrutural. “O Plano Diretor tem 16 anos e a Luos tem 14. Está mais do que na hora de atualizar a legislação, sobretudo porque Mauá mudou muito nos últimos anos com a chegada do Rodoanel”. Disse ainda que o projeto de lei foi validado em audiência pública e reunião de Conselho de Planejamento antes de ser enviada à Câmara.
Entenda as 10 principais melhorias inseridas na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) em Mauá
A IMPORTÂNCIA DA LUOS
A Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo) é um instrumento fundamental para assegurar o equilíbrio entre as diversas atividades industriais, comerciais e residenciais no território municipal, com vista na organização, na eficiência e na qualidade de vida. Fruto de 12 meses de trabalho dos técnicos da Secretaria de Planejamento Urbano, a Luos de Mauá foi encaminhada à Câmara e aguarda aprovação do Legislativo. Para facilitar a compreensão, a administração municipal listou as 10 principais alterações previstas na Lei.
TAXA DE OCUPAÇÃO
A Luos define a taxa de ocupação dos lotes, algo elementar sob o ponto de vista da qualidade urbanística e que Mauá ainda não dispõe. A taxa de ocupação é definida pela Luos em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. “É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental”, explica João Alberto Zocchio, arquiteto e urbanista concursado e gerente do Departamento de Planejamento Urbano da Secretaria de Planejamento.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
Trata-se de mais um componente do beabá do urbanismo que a atual gestão planeja inserir em caráter inédito na legislação urbanística. A Luos define dois coeficientes de aproveitamento, de 1,5 e 2. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado em áreas com pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas. O coeficiente 2, que permite construir até duas vezes, é aplicado em áreas com menores declividades e dotadas de maior infraestrutura, como por exemplo Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros.
“A lógica e simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, explica José Afonso Pereira.
OUTORGA ONEROSA
Ao compreender a importância do coeficiente de aproveitamento, é possível entender o funcionamento da Outorga Onerosa, outra novidade da Luos que passará por aprovação da Câmara Municipal. Outorga Onerosa é um mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite permitido pela regulamentação. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes a metragem do terreno e no limite máximo de até quatro vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.
Longe de inviabilizar investimentos, como lobistas setoriais e opositores radicais vaticinam, a Outorga Onerosa é um instrumento previsto no Estatuto das Cidades e que já se aplica em quatro das cinco maiores cidades da região do Grande ABC – a exceção é justamente Mauá. Recursos da Outorga Onerosa são direcionados ao Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano e revertidos em ações de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, entre outros. “A Outorga Onerosa reverte para o bem do município”, afirma Zocchio.
“Para um apartamento com preço de venda de R$ 200 mil, a Outorga Onerosa será entre R$ 4 mil e R$ 5 mil. A grita de alguns contra a Outorga Onerosa não faz sentido lógico”, ilustra José Afonso Pereira.
OCUPAÇÃO RACIONAL DOS ESPAÇOS
Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial. Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, cita José Afonso Pereira.
SERTÃOZINHO INDUSTRIAL
A Luos torna o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área exclusivamente de ocupação industrial. Parece redundância, mas o fato é que atualmente a legislação permite a ocupação do Sertãozinho por pátios de empresas logísticas, que agregam pouquíssimo valor em termos de recolhimento de impostos e causam grande impacto no viário com a movimentação intensa de veículos pesados. “O Sertãozinho é uma região nobre sob o ponto do desenvolvimento econômico, localizada na saída do Rodoanel. Por isso, o foco é a atração de indústrias de transformação com vista no incremento do Valor Adicionado e do ICMS”, explica o secretário de Planejamento, José Afonso Pereira.
CAPUAVA LOGÍSTICA
Com a restrição de instalação de pátios no Sertãozinho, a Luos favorece a concentração de atividades logísticas no bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. “A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região”, informa José Afonso Pereira.
POLO PETROQUÍMICO PODE CRESCER
Outro aspecto fundamental com vista no desenvolvimento econômico é que a Luos cria condições para ampliação do Polo Petroquímico. “Atualmente há muitas restrições para ampliação das empresas do Polo Petroquímico. Com a Luos, este cenário muda: desde que o projeto seja aprovado de acordo com as diretrizes da legislação ambiental estadual e do Código Florestal, deixam de existir amarras”, comenta o secretário.
MANANCIAL PRODUTIVO E PRESERVADO
A Luos favorece a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. “A proposta permite atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo”, destaca Afonso Pereira. Pela lei, não será permitida a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. “Existe um grande assédio do mercado, de empresas da área de construção, para liberarmos a instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas, mas isso representaria um tiro no próprio pé. Não queremos virar o quintal de São Paulo”, observa o secretário.
Destravamento de áreas habitacionais
Na seara habitacional, a Luos prevê mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos (Zonas Especiais de Interesse Social). Mais especificamente, a lei permite, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno.
Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel. Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos permite que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais. “Ao permitir esta composição, a lei atua no sentido de viabilizar comercialmente empreendimentos de maior valor agregado em áreas mais valorizadas”, explica José Afonso Pereira.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
A Luos introduz a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de quatro vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.
A Prefeitura de Mauá enviou para a Câmara Municipal um Projeto de Lei destinado a modernizar e equilibrar as relações entre residências, comércio e indústria no território do município. Trata-se do Projeto de Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), elaborado pela secretaria de Planejamento Urbano, que tem à frente o secretário José Afonso Pereira.
Segundo ele, o texto é resultado de 12 meses de trabalho. "A legislação atual é do ano 2000, de lá para cá muita coisa mudou. Nosso objetivo é atrair investimentos de forma seletiva e ordenada e melhorar a qualidade de vida da população. Para tanto, precisamos de uma nova lei que reordene o uso dos espaços da cidade, inclusive com taxa de ocupação dos lotes, proporcionando mais harmonia entre todos os atores", explicou o secretário.
Conforme José Afonso Pereira, o Plano Diretor de Mauá data de 1998 e passou por poucas alterações em 2007, mas nada estrutural. “O Plano Diretor tem 16 anos e a Luos tem 14. Está mais do que na hora de atualizar a legislação, sobretudo porque Mauá mudou muito nos últimos anos com a chegada do Rodoanel”. Disse ainda que o projeto de lei foi validado em audiência pública e reunião de Conselho de Planejamento antes de ser enviada à Câmara.
Entenda as 10 principais melhorias inseridas na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) em Mauá
A IMPORTÂNCIA DA LUOS
A Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo) é um instrumento fundamental para assegurar o equilíbrio entre as diversas atividades industriais, comerciais e residenciais no território municipal, com vista na organização, na eficiência e na qualidade de vida. Fruto de 12 meses de trabalho dos técnicos da Secretaria de Planejamento Urbano, a Luos de Mauá foi encaminhada à Câmara e aguarda aprovação do Legislativo. Para facilitar a compreensão, a administração municipal listou as 10 principais alterações previstas na Lei.
TAXA DE OCUPAÇÃO
A Luos define a taxa de ocupação dos lotes, algo elementar sob o ponto de vista da qualidade urbanística e que Mauá ainda não dispõe. A taxa de ocupação é definida pela Luos em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. “É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental”, explica João Alberto Zocchio, arquiteto e urbanista concursado e gerente do Departamento de Planejamento Urbano da Secretaria de Planejamento.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
Trata-se de mais um componente do beabá do urbanismo que a atual gestão planeja inserir em caráter inédito na legislação urbanística. A Luos define dois coeficientes de aproveitamento, de 1,5 e 2. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado em áreas com pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas. O coeficiente 2, que permite construir até duas vezes, é aplicado em áreas com menores declividades e dotadas de maior infraestrutura, como por exemplo Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros.
“A lógica e simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, explica José Afonso Pereira.
OUTORGA ONEROSA
Ao compreender a importância do coeficiente de aproveitamento, é possível entender o funcionamento da Outorga Onerosa, outra novidade da Luos que passará por aprovação da Câmara Municipal. Outorga Onerosa é um mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite permitido pela regulamentação. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes a metragem do terreno e no limite máximo de até quatro vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.
Longe de inviabilizar investimentos, como lobistas setoriais e opositores radicais vaticinam, a Outorga Onerosa é um instrumento previsto no Estatuto das Cidades e que já se aplica em quatro das cinco maiores cidades da região do Grande ABC – a exceção é justamente Mauá. Recursos da Outorga Onerosa são direcionados ao Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano e revertidos em ações de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, entre outros. “A Outorga Onerosa reverte para o bem do município”, afirma Zocchio.
“Para um apartamento com preço de venda de R$ 200 mil, a Outorga Onerosa será entre R$ 4 mil e R$ 5 mil. A grita de alguns contra a Outorga Onerosa não faz sentido lógico”, ilustra José Afonso Pereira.
OCUPAÇÃO RACIONAL DOS ESPAÇOS
Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial. Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, cita José Afonso Pereira.
SERTÃOZINHO INDUSTRIAL
A Luos torna o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área exclusivamente de ocupação industrial. Parece redundância, mas o fato é que atualmente a legislação permite a ocupação do Sertãozinho por pátios de empresas logísticas, que agregam pouquíssimo valor em termos de recolhimento de impostos e causam grande impacto no viário com a movimentação intensa de veículos pesados. “O Sertãozinho é uma região nobre sob o ponto do desenvolvimento econômico, localizada na saída do Rodoanel. Por isso, o foco é a atração de indústrias de transformação com vista no incremento do Valor Adicionado e do ICMS”, explica o secretário de Planejamento, José Afonso Pereira.
CAPUAVA LOGÍSTICA
Com a restrição de instalação de pátios no Sertãozinho, a Luos favorece a concentração de atividades logísticas no bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. “A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região”, informa José Afonso Pereira.
POLO PETROQUÍMICO PODE CRESCER
Outro aspecto fundamental com vista no desenvolvimento econômico é que a Luos cria condições para ampliação do Polo Petroquímico. “Atualmente há muitas restrições para ampliação das empresas do Polo Petroquímico. Com a Luos, este cenário muda: desde que o projeto seja aprovado de acordo com as diretrizes da legislação ambiental estadual e do Código Florestal, deixam de existir amarras”, comenta o secretário.
MANANCIAL PRODUTIVO E PRESERVADO
A Luos favorece a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. “A proposta permite atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo”, destaca Afonso Pereira. Pela lei, não será permitida a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. “Existe um grande assédio do mercado, de empresas da área de construção, para liberarmos a instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas, mas isso representaria um tiro no próprio pé. Não queremos virar o quintal de São Paulo”, observa o secretário.
Destravamento de áreas habitacionais
Na seara habitacional, a Luos prevê mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos (Zonas Especiais de Interesse Social). Mais especificamente, a lei permite, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno.
Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel. Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos permite que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais. “Ao permitir esta composição, a lei atua no sentido de viabilizar comercialmente empreendimentos de maior valor agregado em áreas mais valorizadas”, explica José Afonso Pereira.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
A Luos introduz a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de quatro vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.
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