DATA DA PUBLICAÇÃO 13/06/2014 | Cidade
Luos passa a delinear futuro urbanístico mais equilibrado para Mauá
Lei aprovada definitivamente nesta terça (10) consagra conceitos elaborados pelo Executivo
A Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo) foi aprovada definitivamente na Câmara de Mauá na tarde da última terça-feira (10). Trata-se de uma vitória do Executivo. Desde o encaminhamento do projeto ao Legislativo, em novembro do ano passado, a Secretaria de Planejamento promoveu diversas exposições didáticas a fim de informar e esclarecer vereadores e convidados sobre tema reconhecidamente complexo que delineia o futuro de Mauá sob os pontos de vista urbanístico, ambiental, econômico e social.
O esforço valeu a pena. “A Luos foi aprovada com emendas tópicas, pontuais, que não alteraram os conceitos basilares do texto do Executivo, quais sejam, o controle e ordenamento das atividades industriais, residenciais e comerciais por parte do poder público, com vista no equilíbrio urbanístico, na qualificação dos espaços e na qualidade de vida da população” – observa o secretário José Afonso Pereira.
A necessidade de atualização era patente. O Plano Diretor de Mauá data de 1998 e passou por poucas alterações em 2007. A Luos anterior é de 2000 e passou por poucas revisões pontuais. “Estava mais do que na hora de atualizar a legislação, sobretudo porque Mauá mudou muito nos últimos anos com a chegada do Rodoanel e hoje temos a necessidade de atrair investimentos de forma seletiva e ordenada” – observa Afonso.
A lei introduz conceitos como taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, outorga onerosa, IPTU progressivo para imóveis ociosos ou subutilizados localizados em Zonas Especiais de Interesse Social, entre outros. Confira abaixo como ficaram os principais pontos da Luos após a aprovação na Câmara Municipal.
TAXA DE OCUPAÇÃO
A taxa de ocupação definida pelo Executivo e aprovada sem alteração na Câmara ficou em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
A Luos define coeficientes de aproveitamento de 1,5, 2 e 2,5. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado às áreas não edificáveis, as quais apresentam pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas. O coeficiente 2 permite construir até duas vezes. É aplicado em áreas dotadas de maior infraestrutura, como o Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros, e se refere a residências. O coeficiente 2.5 está relacionado às mesmas porções geográficas, mas se refere a prédios residenciais e empreendimentos comerciais.
“A lógica consagrada na lei é simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, pontua Afonso.
OUTORGA ONEROSA
Ao compreender o coeficiente de aproveitamento, é possível entender a introdução da Outorga Onerosa pela Luos. Outorga Onerosa é um mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite permitido pela regulamentação. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes e meia a metragem do terreno e no limite máximo de até cinco vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.
A proposta do Executivo dizia respeito a limite de quatro vezes sem pagamento de Outorga Onerosa. Acordo com a Câmara redundou na definição ligeiramente superior à proposta original. O importante é que Mauá passa a contar com instrumento previsto no Estatuto das Cidades e que já se aplicava em quatro das cinco maiores cidades da região do Grande ABC.
Recursos da Outorga Onerosa são direcionados ao Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano e revertidos em ações de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, entre outros.
Ficou acordado ainda que os valores de referência para o cálculo da Outorga Onerosa serão mantidos por 10 anos.
REGULARIZAÇÃO RETROATIVA
A Outorga Onerosa não pode ser aplicada nas áreas não edificáveis, nas quais o coeficiente de aproveitamento é de 1,5. Entretanto, nos casos em que já houve construções acima deste limite nestas áreas, estas construções poderão ser regularizadas de forma retroativa – no prazo de um ano -- de acordo com as normas que regem a Outorga Onerosa. O mecanismo vale para construções anteriores a 2010, de acordo com levantamento aero fotográfico.
DESTRAVAMENTO DE ÁREAS HABITACIONAIS
Ainda na seara habitacional, a Luos consagrou mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos, denominadas Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social).
Mais especificamente, a lei passa a permitir, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno. Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel.
Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos passa a permitir que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais.
Na Luos foram demarcados cerca de cinco milhões de metros quadrados de Zeis ocupadas e dois milhões de metros quadrados de Zeis desocupadas. “As Zeis ocupadas serão objeto de regularização fundiária e as desocupadas abrigarão empreendimentos em composição mista” – explica Afonso. Estimativa da Secretaria de Planejamento dá conta que o potencial de construção nas Zeis desocupadas atinge 15 mil unidades habitacionais. Nas Zeis o coeficiente de aproveitamento é de 75%.
OCUPAÇÃO RACIONAL DOS ESPAÇOS
Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial. Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, explica o secretário de Planejamento.
ZONEAMENTO PRODUTIVO
A Luos tornou o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área preferencialmente de ocupação industrial e atividades correlatas, de suporte à manufatura. Centros de Distribuição, que também geram Valor Adicionado, também são admitidos no Sertãozinho, mas atividades logísticas e de armazenamento passam a ser estimuladas para o bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região.
POLO PETROQUÍMICO PODE CRESCER
Outro aspecto fundamental com vista no desenvolvimento econômico é que a Luos cria condições para ampliação do Polo Petroquímico. “Atualmente há muitas restrições para ampliação das empresas do Polo Petroquímico. Com a Luos, este cenário muda: desde que o projeto seja aprovado de acordo com as diretrizes da legislação ambiental estadual e do Código Florestal, deixam de existir amarras”, explica o secretário.
MANANCIAL PRODUTIVO E PRESERVADO
A Luos passa a favorecer a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. “A proposta permite atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo”, destaca Afonso Pereira. A Luos não permite a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. Apesar do assédio do mercado, representado por empresas da área de construção, o Executivo fez valer o entendimento de que a liberação para instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas representaria um gol contra no placar do desenvolvimento equilibrado.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
A Luos introduziu a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de cinco vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.
A Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo) foi aprovada definitivamente na Câmara de Mauá na tarde da última terça-feira (10). Trata-se de uma vitória do Executivo. Desde o encaminhamento do projeto ao Legislativo, em novembro do ano passado, a Secretaria de Planejamento promoveu diversas exposições didáticas a fim de informar e esclarecer vereadores e convidados sobre tema reconhecidamente complexo que delineia o futuro de Mauá sob os pontos de vista urbanístico, ambiental, econômico e social.
O esforço valeu a pena. “A Luos foi aprovada com emendas tópicas, pontuais, que não alteraram os conceitos basilares do texto do Executivo, quais sejam, o controle e ordenamento das atividades industriais, residenciais e comerciais por parte do poder público, com vista no equilíbrio urbanístico, na qualificação dos espaços e na qualidade de vida da população” – observa o secretário José Afonso Pereira.
A necessidade de atualização era patente. O Plano Diretor de Mauá data de 1998 e passou por poucas alterações em 2007. A Luos anterior é de 2000 e passou por poucas revisões pontuais. “Estava mais do que na hora de atualizar a legislação, sobretudo porque Mauá mudou muito nos últimos anos com a chegada do Rodoanel e hoje temos a necessidade de atrair investimentos de forma seletiva e ordenada” – observa Afonso.
A lei introduz conceitos como taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, outorga onerosa, IPTU progressivo para imóveis ociosos ou subutilizados localizados em Zonas Especiais de Interesse Social, entre outros. Confira abaixo como ficaram os principais pontos da Luos após a aprovação na Câmara Municipal.
TAXA DE OCUPAÇÃO
A taxa de ocupação definida pelo Executivo e aprovada sem alteração na Câmara ficou em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
A Luos define coeficientes de aproveitamento de 1,5, 2 e 2,5. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado às áreas não edificáveis, as quais apresentam pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas. O coeficiente 2 permite construir até duas vezes. É aplicado em áreas dotadas de maior infraestrutura, como o Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros, e se refere a residências. O coeficiente 2.5 está relacionado às mesmas porções geográficas, mas se refere a prédios residenciais e empreendimentos comerciais.
“A lógica consagrada na lei é simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, pontua Afonso.
OUTORGA ONEROSA
Ao compreender o coeficiente de aproveitamento, é possível entender a introdução da Outorga Onerosa pela Luos. Outorga Onerosa é um mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite permitido pela regulamentação. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes e meia a metragem do terreno e no limite máximo de até cinco vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.
A proposta do Executivo dizia respeito a limite de quatro vezes sem pagamento de Outorga Onerosa. Acordo com a Câmara redundou na definição ligeiramente superior à proposta original. O importante é que Mauá passa a contar com instrumento previsto no Estatuto das Cidades e que já se aplicava em quatro das cinco maiores cidades da região do Grande ABC.
Recursos da Outorga Onerosa são direcionados ao Fundo de Habitação e Desenvolvimento Urbano e revertidos em ações de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, entre outros.
Ficou acordado ainda que os valores de referência para o cálculo da Outorga Onerosa serão mantidos por 10 anos.
REGULARIZAÇÃO RETROATIVA
A Outorga Onerosa não pode ser aplicada nas áreas não edificáveis, nas quais o coeficiente de aproveitamento é de 1,5. Entretanto, nos casos em que já houve construções acima deste limite nestas áreas, estas construções poderão ser regularizadas de forma retroativa – no prazo de um ano -- de acordo com as normas que regem a Outorga Onerosa. O mecanismo vale para construções anteriores a 2010, de acordo com levantamento aero fotográfico.
DESTRAVAMENTO DE ÁREAS HABITACIONAIS
Ainda na seara habitacional, a Luos consagrou mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos, denominadas Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social).
Mais especificamente, a lei passa a permitir, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno. Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel.
Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos passa a permitir que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais.
Na Luos foram demarcados cerca de cinco milhões de metros quadrados de Zeis ocupadas e dois milhões de metros quadrados de Zeis desocupadas. “As Zeis ocupadas serão objeto de regularização fundiária e as desocupadas abrigarão empreendimentos em composição mista” – explica Afonso. Estimativa da Secretaria de Planejamento dá conta que o potencial de construção nas Zeis desocupadas atinge 15 mil unidades habitacionais. Nas Zeis o coeficiente de aproveitamento é de 75%.
OCUPAÇÃO RACIONAL DOS ESPAÇOS
Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial. Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, explica o secretário de Planejamento.
ZONEAMENTO PRODUTIVO
A Luos tornou o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área preferencialmente de ocupação industrial e atividades correlatas, de suporte à manufatura. Centros de Distribuição, que também geram Valor Adicionado, também são admitidos no Sertãozinho, mas atividades logísticas e de armazenamento passam a ser estimuladas para o bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região.
POLO PETROQUÍMICO PODE CRESCER
Outro aspecto fundamental com vista no desenvolvimento econômico é que a Luos cria condições para ampliação do Polo Petroquímico. “Atualmente há muitas restrições para ampliação das empresas do Polo Petroquímico. Com a Luos, este cenário muda: desde que o projeto seja aprovado de acordo com as diretrizes da legislação ambiental estadual e do Código Florestal, deixam de existir amarras”, explica o secretário.
MANANCIAL PRODUTIVO E PRESERVADO
A Luos passa a favorecer a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. “A proposta permite atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo”, destaca Afonso Pereira. A Luos não permite a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. Apesar do assédio do mercado, representado por empresas da área de construção, o Executivo fez valer o entendimento de que a liberação para instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas representaria um gol contra no placar do desenvolvimento equilibrado.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
A Luos introduziu a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de cinco vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.
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