DATA DA PUBLICAÇÃO 15/08/2016 | Cidade
Diálogo de vizinhos responsáveis
PajuAmigo – Diálogo de vizinhos responsáveis
Zezinho: — Estou construindo minha casa no terreno que comprei do meu tio, e estendendo um muro de modo a garantir minha propriedade, porém recebi uma notificação judicial para eu desfazer tudo e entregar o terreno ao Sr. Joaquim, pessoa que não conheço e que se diz proprietária desse terreno! Penso que meus direitos têm que ser respeitados, pois eu comprei o terreno, meu tio passou recibo e até me deu um carnê de IPTU mostrando que o terreno está inscrito na Prefeitura; e a obra está sendo feita às minhas custas, é minha!
Manoel: — Proprietário é quem tem o terreno registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e me parece que seu tio não tinha o terreno assim legalizado, não é?
Zezinho: — Mas ele comprou o terreno há alguns anos, pagou e não se preocupou com mais formalidades, porque o terreno tem inscrição para o IPTU (que ele, de verdade, não tem pago …).
Manoel: — É… e ele te vendeu o terreno baratinho… você comprou material, pagou mão-de-obra, começou a construir… sem projeto aprovado e licença da Prefeitura… e está a ponto de perder tudo! Melhor procurar o dono do terreno e negociar um acordo bom para todos.
Acesse o artigo original em www.pajuamigo.com
Zezinho: — Mas, eu tenho bala na agulha! Meu vizinho Zenóbio disse que teve problema parecido, e o Dr. Valente entrou com uma ação para ele ficar com o terreno e disse que, na pior das hipóteses, o dono do terreno terá que lhe indenizar pelo barraco que lá construiu.
Manoel: — O Dr. Valente deve estar pedindo a usucapião do terreno, que pode ser viável após uma longa ocupação, desde que o proprietário legítimo nunca tenha se manifestado contra a ocupação do pedaço ou da gleba da qual é dono. Quando seu vizinho desocupar o terreno, o mais provável é que não haja indenização nenhuma, porque o barraco não terá utilidade para o proprietário, nem estará valorizando o terreno. O Dr. Valente só tem a ganhar… mas o seu vizinho está pagando e poderá pagar muito mais, se ganhar ou se perder a ação, que se resolverá daqui a muitos anos, porque, você sabe, a Justiça é muito lenta… e cara. Durante todo o tempo, o vizinho não poderá deixar a casinha que construiu, nem vender a outro. Poderá, sim, ceder a posse – que é como se chama o uso da propriedade alheia – mas a preço muito menor do que vale a propriedade real do imóvel, porque o pagador pela posse assumirá o risco de ser despejado, ao lhe ser negada a usucapião, e por muito tempo estarão, ele e sua família, sofrendo a aflição de terem seu futuro nas mãos de terceiros!
Zezinho: — No meu caso, se eu pagar ao proprietário o valor do terreno, passarei a ser o proprietário do terreno e da casa que estou construindo, com todos os direitos garantidos?
Manoel: — Não é difícil um acordo incluindo a casa, ao preço do terreno apenas. Você passará a ser o proprietário legítimo, registrará o imóvel no Cartório de Registro, poderá regularizar a construção e registrar a casa, que será muito valorizada. A escritura registrada do imóvel garantirá a toda a sua família e aos seus herdeiros a segurança de ter a propriedade plena do imóvel. E, ainda, servirá de garantia para um crédito financeiro que vocês poderão utilizar para melhorias na própria casa ou para qualquer outra finalidade.
Zezinho: — Seria necessário contratar um advogado para fazer esse acordo?
Manoel: — Sim, é conveniente a assistência profissional, prevenindo qualquer erro ou mal-entendimento. Se o proprietário for muito duro ou ganancioso, o acordo poderá ser concluído com a assistência ou homologação de um juiz, de modo a harmonizar os interesses justos de ambas as partes.
Zezinho: — Então, não vou me livrar dos custos de ir à Justiça…
Manoel: — Os custos e o prazo para homologar um acordo são infinitamente menores do que para um processo de usucapião! E se considerar que a usucapião se torna inviável quando o proprietário não se descuidou e ficou de olho na sua propriedade…
Agora, preciso conhecer melhor o panorama, para lhe dar mais alguma orientação: o terreno que você ocupou é um lote, isto é, atende às normas e características fixadas pela Prefeitura e está registrado no Cartório de Registro de Imóveis? Ou é um pedaço de terreno, sem registro? E a fração que você ocupa atende às características para vir a ser um lote regular? Veja bem, é comum a pessoa ir na lábia de um vendedor de terras, às vezes um grileiro esperto, e pagar pela posse, apenas, de um terreno, que continua sendo propriedade de outro e que também não é um lote regularmente conhecido!
Zezinho: — Não sei nem entendo muita coisa, mas o terreno do meu tio é grande, comprou do seu José, muito conhecido aqui, que vendeu para muita gente, conseguiu muitas melhorias da Prefeitura e também a inscrição no IPTU, e todos receberam uma escritura particular que seria registrada mais tarde. Meu tio me vendeu um pedaço, e isto não é um lote?
Manoel: — Um loteamento não é uma simples gleba, assim como os lotes não são meros pedaços, e cumprem requisitos para serem registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Um lote urbano tem personalidade própria, é parte de um loteamento, o qual, por sua vez, é a divisão de uma gleba em lotes destinados a edificações residenciais, comerciais ou industriais, com abertura ou ampliação de vias de acesso para pedestres e veículos, e outros requisitos estabelecidos pela Prefeitura e, alguns, pelo Estado. Adquirem personalidade e registro que caracterizam a propriedade, e por isto podem ser vendidos.
Zezinho: — Se o imóvel tem inscrição fiscal na Prefeitura, isso já não garante a propriedade?
Manoel: — Não, Zezinho, nada a ver com a propriedade; a Prefeitura pode inscrever e lançar impostos e taxas nas costas do posseiro ou do proprietário, e assim não perde arrecadação…
Zezinho: — Voltando ao meu caso: se pagar o meu pedaço de terra e concluir a casa, o que faltará para eu registrar o imóvel?
Manoel: — Tratando-se de um loteamento regular, o registro será imediato. Em caso contrário, a Prefeitura precisará cumprir sua parte, que é regularizar a gleba ocupada, adquirindo a propriedade dos logradouros de uso público e concluindo a urbanização e o saneamento básico da área povoada. Na sua área, existem muitas residências e casas comerciais, e todos serão altamente beneficiados com a regularização fundiária, que é a regularização dos imóveis e de sua propriedade. Todos os que têm a posse desses imóveis podem se organizar, se associar e promover a compra e venda, a eles mesmos, de todo o terreno, e forçar a Prefeitura a cumprir sua parte, de modo que tudo fique regularizado e todos fiquem beneficiados.
Zezinho: — Como seria essa associação dos moradores? Como poderia promover compra e venda? Teria que contratar corretores? Não, não acredito… Aqui, isso não vai acontecer nunca!
Manoel: — Vai, sim, Zezinho! A legislação atual facilita muito todas essas obrigações, desde que os ocupantes dos imóveis irregulares se unam aos proprietários e à Prefeitura, para usufruírem das facilidades legais e mesmo de financiamentos a juros mínimos para os serviços públicos e para eventuais melhorias nas construções privadas! Sei que em São Bernardo fizeram isso e deu certo! Vou pedir informações ao meu amigo Humberto, que mora lá, e passo a você.
Zezinho: — Agradeço muito, Manoel. Estou curioso e um pouco esperançoso. São três partes a se ajustarem…tenhamos fé na boa-vontade de todos!
ACESSE: www.pajuamigo.com
Manoel: — Proprietário é quem tem o terreno registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e me parece que seu tio não tinha o terreno assim legalizado, não é?
Zezinho: — Mas ele comprou o terreno há alguns anos, pagou e não se preocupou com mais formalidades, porque o terreno tem inscrição para o IPTU (que ele, de verdade, não tem pago …).
Manoel: — É… e ele te vendeu o terreno baratinho… você comprou material, pagou mão-de-obra, começou a construir… sem projeto aprovado e licença da Prefeitura… e está a ponto de perder tudo! Melhor procurar o dono do terreno e negociar um acordo bom para todos.
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Zezinho: — Mas, eu tenho bala na agulha! Meu vizinho Zenóbio disse que teve problema parecido, e o Dr. Valente entrou com uma ação para ele ficar com o terreno e disse que, na pior das hipóteses, o dono do terreno terá que lhe indenizar pelo barraco que lá construiu.
Manoel: — O Dr. Valente deve estar pedindo a usucapião do terreno, que pode ser viável após uma longa ocupação, desde que o proprietário legítimo nunca tenha se manifestado contra a ocupação do pedaço ou da gleba da qual é dono. Quando seu vizinho desocupar o terreno, o mais provável é que não haja indenização nenhuma, porque o barraco não terá utilidade para o proprietário, nem estará valorizando o terreno. O Dr. Valente só tem a ganhar… mas o seu vizinho está pagando e poderá pagar muito mais, se ganhar ou se perder a ação, que se resolverá daqui a muitos anos, porque, você sabe, a Justiça é muito lenta… e cara. Durante todo o tempo, o vizinho não poderá deixar a casinha que construiu, nem vender a outro. Poderá, sim, ceder a posse – que é como se chama o uso da propriedade alheia – mas a preço muito menor do que vale a propriedade real do imóvel, porque o pagador pela posse assumirá o risco de ser despejado, ao lhe ser negada a usucapião, e por muito tempo estarão, ele e sua família, sofrendo a aflição de terem seu futuro nas mãos de terceiros!
Zezinho: — No meu caso, se eu pagar ao proprietário o valor do terreno, passarei a ser o proprietário do terreno e da casa que estou construindo, com todos os direitos garantidos?
Manoel: — Não é difícil um acordo incluindo a casa, ao preço do terreno apenas. Você passará a ser o proprietário legítimo, registrará o imóvel no Cartório de Registro, poderá regularizar a construção e registrar a casa, que será muito valorizada. A escritura registrada do imóvel garantirá a toda a sua família e aos seus herdeiros a segurança de ter a propriedade plena do imóvel. E, ainda, servirá de garantia para um crédito financeiro que vocês poderão utilizar para melhorias na própria casa ou para qualquer outra finalidade.
Zezinho: — Seria necessário contratar um advogado para fazer esse acordo?
Manoel: — Sim, é conveniente a assistência profissional, prevenindo qualquer erro ou mal-entendimento. Se o proprietário for muito duro ou ganancioso, o acordo poderá ser concluído com a assistência ou homologação de um juiz, de modo a harmonizar os interesses justos de ambas as partes.
Zezinho: — Então, não vou me livrar dos custos de ir à Justiça…
Manoel: — Os custos e o prazo para homologar um acordo são infinitamente menores do que para um processo de usucapião! E se considerar que a usucapião se torna inviável quando o proprietário não se descuidou e ficou de olho na sua propriedade…
Agora, preciso conhecer melhor o panorama, para lhe dar mais alguma orientação: o terreno que você ocupou é um lote, isto é, atende às normas e características fixadas pela Prefeitura e está registrado no Cartório de Registro de Imóveis? Ou é um pedaço de terreno, sem registro? E a fração que você ocupa atende às características para vir a ser um lote regular? Veja bem, é comum a pessoa ir na lábia de um vendedor de terras, às vezes um grileiro esperto, e pagar pela posse, apenas, de um terreno, que continua sendo propriedade de outro e que também não é um lote regularmente conhecido!
Zezinho: — Não sei nem entendo muita coisa, mas o terreno do meu tio é grande, comprou do seu José, muito conhecido aqui, que vendeu para muita gente, conseguiu muitas melhorias da Prefeitura e também a inscrição no IPTU, e todos receberam uma escritura particular que seria registrada mais tarde. Meu tio me vendeu um pedaço, e isto não é um lote?
Manoel: — Um loteamento não é uma simples gleba, assim como os lotes não são meros pedaços, e cumprem requisitos para serem registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Um lote urbano tem personalidade própria, é parte de um loteamento, o qual, por sua vez, é a divisão de uma gleba em lotes destinados a edificações residenciais, comerciais ou industriais, com abertura ou ampliação de vias de acesso para pedestres e veículos, e outros requisitos estabelecidos pela Prefeitura e, alguns, pelo Estado. Adquirem personalidade e registro que caracterizam a propriedade, e por isto podem ser vendidos.
Zezinho: — Se o imóvel tem inscrição fiscal na Prefeitura, isso já não garante a propriedade?
Manoel: — Não, Zezinho, nada a ver com a propriedade; a Prefeitura pode inscrever e lançar impostos e taxas nas costas do posseiro ou do proprietário, e assim não perde arrecadação…
Zezinho: — Voltando ao meu caso: se pagar o meu pedaço de terra e concluir a casa, o que faltará para eu registrar o imóvel?
Manoel: — Tratando-se de um loteamento regular, o registro será imediato. Em caso contrário, a Prefeitura precisará cumprir sua parte, que é regularizar a gleba ocupada, adquirindo a propriedade dos logradouros de uso público e concluindo a urbanização e o saneamento básico da área povoada. Na sua área, existem muitas residências e casas comerciais, e todos serão altamente beneficiados com a regularização fundiária, que é a regularização dos imóveis e de sua propriedade. Todos os que têm a posse desses imóveis podem se organizar, se associar e promover a compra e venda, a eles mesmos, de todo o terreno, e forçar a Prefeitura a cumprir sua parte, de modo que tudo fique regularizado e todos fiquem beneficiados.
Zezinho: — Como seria essa associação dos moradores? Como poderia promover compra e venda? Teria que contratar corretores? Não, não acredito… Aqui, isso não vai acontecer nunca!
Manoel: — Vai, sim, Zezinho! A legislação atual facilita muito todas essas obrigações, desde que os ocupantes dos imóveis irregulares se unam aos proprietários e à Prefeitura, para usufruírem das facilidades legais e mesmo de financiamentos a juros mínimos para os serviços públicos e para eventuais melhorias nas construções privadas! Sei que em São Bernardo fizeram isso e deu certo! Vou pedir informações ao meu amigo Humberto, que mora lá, e passo a você.
Zezinho: — Agradeço muito, Manoel. Estou curioso e um pouco esperançoso. São três partes a se ajustarem…tenhamos fé na boa-vontade de todos!
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